Tributação Setorial

Curso de Tributação — Construção Civil

Name: Curso de Tributação — Construção Civil
Availability: InStock
Author: João Pavão Neto

Por João Pavão Neto · UICLAP · Publicado em 05/07/2026

Páginas: 838
Formato: 16 x 22,9 x 4,3 cm
Impressão: Preto e branco · offset
Coleção: Tributação Setorial

Sobre a obra

A construção civil ocupa uma posição paradoxal no cenário econômico e fiscal brasileiro: é, simultaneamente, um dos pilares de sustentação do Produto Interno Bruto e um dos ambientes mais complexos e litigiosos da tributação.

Na obra, João Pavão Neto oferece um guia sistemático e integrado sobre a matriz de incidência que rege o setor imobiliário e de infraestrutura. O livro percorre todo o ciclo de vida dos empreendimentos, desde a qualificação jurídica dos contratos típicos de engenharia e das engenharias societárias (SPE, SCP e Consórcios), até a análise profunda do ISSQN e das recentes viradas jurisprudenciais dos Tribunais Superiores sobre a dedução de materiais na base de cálculo.

Sumário completo da obra 433 entradas

Capítulo 1: A Natureza Complexa da Construção Civil e do Mercado Imobiliário22 1.1. A construção civil como setor econômico e objeto de tributação22
1.1.1. Peso econômico: valor adicionado, ciclo e sensibilidade a juros 22 1.1.2. A cadeia produtiva e seus atores24
1.1.3. O ciclo de vida da obra como eixo desta obra27
1.1.4. A matriz Fase da obra × Tributo × Ente28
1.1.5. Informalidade estrutural e seus efeitos sobre a base tributável. 32 1.1.6. Déficit habitacional e política tributária34
1.1.7. Crédito direcionado como determinante da base: FGTS, SBPE e Minha Casa Minha Vida36
1.1.8. ISS, ITBI e IPTU nas finanças municipais e a lacuna estatística por CNAE39
1.1.9. Quanto de imposto há no preço de um imóvel42
1.2. Os Contratos Típicos da Engenharia45
1.2.1. A Empreitada (Art. 610 do CC): Lavor (mão de obra) vs. Empreitada Mista (Global)45
1.2.2. A Subempreitada: A cadeia produtiva e a pulverização dos serviços49
1.2.3. A Administração de Obras: O contrato de gerenciamento e a remuneração por "Taxa de Administração"51
1.3. Incorporação Imobiliária e Loteamentos54
1.3.1. A Lei 4.591/64: O conceito de Incorporação e a venda na planta55
1.3.1.1. Atualização: A Transição do RET para o IBS/CBS (art. 485 da LC 214/2025) 58 1.3.2. A Não Incidência do ISSQN na Incorporação Direta: a ausência de alteridade na construção em terreno próprio para venda futura59
1.3.3. Loteamentos e Desmembramentos: A infraestrutura urbana e os limites da tributação62
1.3.4. Incorporação a preço fechado e a preço de custo: o condomínio de construção65
1.3.5. Condomínio de lotes, loteamento de acesso controlado e loteamento fechado68
1.3.6. O consórcio imobiliário do Estatuto da Cidade70
1.3.7. Distrato e revenda: a natureza da retenção72
1.4. Modelos Societários Estratégicos75
1.4.1. SPE (Sociedade de Propósito Específico) e SCP (Sociedade em Conta de Participação)75
1.4.2. Consórcios de Empresas: Responsabilidade solidária nas grandes obras79
1.4.3. Holding patrimonial e holding imobiliária: função, limites e exposição fiscal82
1.5. Modelos contratuais atípicos e contemporâneos84
1.5.1. Built to suit: locação atípica e obra por encomenda84
1.5.2. Sale and leaseback e o direito de superfície86
1.5.3. Multipropriedade imobiliária e a matrícula por fração de tempo88
1.5.4. Retrofit e reabilitação urbana90
1.5.5. Autoconstrução, mutirão e obra de pessoa física92
1.5.6. Self-storage, condo-hotel e o imóvel como ativo de renda94
1.6. Tipologias de obra e segmentos de mercado95
1.6.1. Residencial, comercial, industrial e institucional: a destinação como critério96
1.6.2. Habitação de interesse social e o Minha Casa Minha Vida98
1.6.3. Obras industriais e montagem industrial100
1.6.4. Infraestrutura de transportes: rodovias, ferrovias, portos e aeroportos101
1.6.5. Saneamento básico e o Marco Legal103
1.6.6. Energia: usinas, eólicas onshore e offshore, solar e linhas de transmissão105
1.6.7. Telecomunicações: torres, small cells e redes de fibra106
1.6.8. Data centers: a obra da economia digital108
1.6.9. Óleo, gás e construção naval offshore110
1.6.10. Mineração, barragens e a extração de agregados112
1.6.11. Galpões logísticos, shoppings, hotelaria e obras hospitalares, escolares e esportivas114
1.6.12. Demolição, terraplenagem, fundações, sondagem e serviços especializados115
1.6.13. Quadro comparativo: tipologia de obra, regime especial e ente competente117
1.7. Porte da empresa, regime de apuração e ciclo societário120
1.7.1. O MEI na construção civil121
1.7.2. Microempresa e empresa de pequeno porte no Anexo IV123
1.7.3. Lucro presumido: a presunção bifronte de 8% e 32%125
1.7.4. Lucro real: quando deixa de ser opção128
1.7.5. Grandes grupos, capital aberto e construtoras estrangeiras130
1.7.6. A SPE por empreendimento: virtude societária e risco tributário do encerramento132
1.7.7. A opção híbrida do art. 41, §3º, da LC 214/2025135
1.7.8. Quadro comparativo de carga efetiva por porte e regime138
1.7.9. A matriz Modelo de negócio × Regime tributário143
1.8. Conceitos jurídicos e elementos físicos objeto de tributação149
1.8.1. Glossário técnico-tributário da obra149
1.8.2. O que é tributável em cada elemento físico e documental153
Capítulo 2: Tributação sobre Serviços Municipais (ISSQN) e a Dinâmica da Obra157
2.1. Aspecto Material (Hipótese de Incidência)157
2.1.1. Execução de Obras (7.02) vs. Projetos e Engenharia Consultiva (7.03)157
2.1.2. Reformas, reparos e conservação de edifícios (7.05)159
2.1.3. O Concreto Usinado e as Pré-Moldadas: O conflito entre ICMS e ISSQN160
2.1.4. Obras Portuárias, Dragagem (7.11) e Montagem Industrial: O conflito ICMS vs. ISSQN nos complexos logísticos e industriais (Itaqui, Alumar)162
2.1.5. A Construção Modular (Off-Site): A industrialização da engenharia e a linha divisória com a prestação do serviço no canteiro163
2.1.6. Serviços auxiliares e complementares da obra: sondagem, escoramento, contenção de encostas e o acompanhamento e fiscalização de obra (subitens 7.16 a 7.22 da lista da LC 116/2003)164
2.1.7. Instalação e montagem de aparelhos, máquinas e equipamentos (subitem 14.06): a fronteira com a execução de obra (7.02) e o contrato de EPC 171 2.2. Aspectos Espacial e Temporal177
2.2.1. O local da execução da obra (A exceção absoluta do Art. 3º)177
2.2.2. O Boletim de Medição e o Regime de Competência180
2.2.3. Retenções Contratuais (Caução): Exigibilidade do ISSQN sobre garantias182
2.2.4. O Fator Tempo e a Decadência: A contagem de prazos (Art. 150 vs. Art. 173 do CTN) em obras de longa duração184
2.3. Aspecto Pessoal e Retenções187
2.3.1. Sujeito Passivo e o Tomador (Responsabilidade e Substituição)188
2.3.2. A Responsabilidade do Tomador ("Dono da Obra"): A autuação por aceitação indevida de deduções de material na fonte190
2.3.3. A Neutralização da Guerra Fiscal: A prevalência absoluta da alíquota do local da obra sobre o município sede do prestador193
2.4. A Guerra do Aspecto Quantitativo (Base de Cálculo)195
2.4.1. A Virada Jurisprudencial (AREsp 2.486.358/SP - STJ): A restrição da dedução exclusivamente a materiais produzidos pelo prestador, fora da obra, com ICMS prévio196
2.4.2. A Glosa da Subempreitada: A vedação legal à dedução de serviços de terceiros da base bruta198
2.4.3. A Permuta de Terreno por Área Construída: A incidência do ISSQN sobre a construção das unidades entregues ao terrenista200
2.4.4. Rubricas Ocultas na Engenharia Pesada: A glosa de "Mobilização de Canteiro", "Desmobilização" e "Equipamentos em Standby"201
2.5. Obras Públicas e a Imunidade Recíproca204
2.5.1. Contratos com entes públicos: Exigibilidade e retenção na fonte em licitações205
2.5.2. A imunidade recíproca na obra pública: o que ela alcança, o que não alcança e por que o ISSQN da empreiteira nunca é atingido213
2.6. Regimes Especiais de Tributação (RET)219
2.6.1. O Patrimônio de Afetação e o RET Federal: Reflexos no ISSQN 219 2.6.2. Programas Habitacionais (Minha Casa Minha Vida): Auditoria de isenções220
2.6.2.1. Atualização: As Faixas de Renda do PMCMV em 2026 221 2.6.3. O Retrofit e a Restauração de Patrimônio Histórico: Fiscalização de isenções condicionadas no Centro Histórico e reversão por descaracterização223
2.6.4. A Vedação à Alíquota Efetiva inferior a 2% (LC 157/16): Nulidade de isenções municipais abusivas e o crime de improbidade225
2.7. O Simples Nacional na Construção Civil228
2.7.1. O Conflito dos Anexos: Projetos (Anexo V/III) vs. Execução (Anexo IV)228
2.7.2. A retenção na fonte (Anexo IV): Cálculo sem dedução indevida do DAS231
Capítulo 3: Os Tributos Municipais do Patrimônio, da Transmissão e do Licenciamento236
3.1. IPTU: A Transição da Sujeição Passiva e Fato Gerador236
3.1.1. A dinâmica da Sujeição Passiva: Titular do domínio vs. Promissário comprador236
3.1.2. O Condomínio Edilício em Construção: Da área global às frações ideais237
3.1.3. O Tema 122 do STJ: Solidariedade Passiva e a cobrança simultânea da Construtora e do Adquirente237
3.1.4. Obras Paralisadas ("Esqueletos"): A reversão cadastral e a aplicação do IPTU Progressivo no Tempo (PEUC)238
3.1.5. Atualização: A Progressividade do IPTU por Metragem e sua Distinção do PEUC238
3.1.6. A base de cálculo do IPTU e a Planta Genérica de Valores: valor venal, revisão por lei e a Súmula 160 do STJ240
3.1.7. O IPTU do imóvel em construção: lançamento durante a obra, terreno com benfeitoria em andamento e a data-base do fato gerador245
3.1.8. O estoque de terrenos do incorporador (land bank): IPTU, a fronteira urbano-rural e a Súmula 626 do STJ249
3.1.9. O IPTU verde e os incentivos municipais à edificação sustentável254
3.1.10. Síntese da diligência de obra: a sincronia entre o ISSQN, o cadastro imobiliário e o IPTU259
3.2. O ITBI nas Engenharias Societárias e a Jurisprudência Suprema260
3.2.1. A integralização em SPEs: Restrição da Imunidade (Art. 156, §2º, CF)261
3.2.2. A Permuta Física de Terreno por Área Construída263
3.2.3. O Tema 1.113 do STJ: Inaplicabilidade do IPTU como piso e o rito para arbitramento do ITBI265
3.2.4. O Momento do Fato Gerador do ITBI: a anulação do julgamento do Tema 1.124 do STF e a controvérsia aberta sobre a cessão de direitos ("Repasse")267
3.2.5. A "Blindagem Patrimonial" (Holdings): A fiscalização da atividade preponderante imobiliária nos 36 meses subsequentes à imunidade269
3.2.6. A reorganização societária no ciclo imobiliário: cisão, fusão, incorporação de sociedades e a imunidade do art. 156, §2º, I, da CF/88272
3.2.7. O ITBI no condomínio e na permuta de frações ideais: divisão amigável, extinção de condomínio e a torna280
3.2.8. O ITBI na SCP, no consórcio de incorporação e no fundo de investimento imobiliário: quem transmite, o que se transmite e quando286
3.2.9. O Tema 1.348 do STF: a controvérsia sobre a imunidade condicionada ou incondicionada na integralização de capital292
3.2.10. A cessão de direitos aquisitivos e o momento do fato gerador: contrato de gaveta, cessão não registrada e os limites do lançamento298
3.3. O Ponto de Estrangulamento: A Certidão de Quitação304
3.3.1. A conferência final do ISSQN para a Carta de Habitação305
3.3.2. IPTU no Habite-se: A alteração cadastral e o lançamento complementar308
3.3.3. A Súmula 70 do STF e as Sanções Políticas: Alternativas lícitas para coerção do crédito tributário (Protesto e CND) sem bloqueio irregular de Habite-se310
3.3.4. A CND previdenciária da obra, o habite-se municipal e a averbação da construção no registro de imóveis313
3.4. O Arbitramento Indutivo de ISSQN (Métodos de Cálculo)319
3.4.1. O CUB (Custo Unitário Básico): O cálculo da Pauta Fiscal320
3.4.2. Arbitramento pela Curva ABC de Insumos: Cálculo matemático da área construída baseada no volume de concreto usinado e aço (Malha de ICMS)323
3.4.3. Representação Penal contra notas "frias" de material325
3.5. As taxas do ciclo da obra328
3.5.1. Licença de execução de obra, aprovação de projeto, habite-se e funcionamento do canteiro328
3.5.2. Taxa de ocupação de solo público: tapume, caçamba, andaime e grua sobre via pública332
3.5.3. Taxa de fiscalização de anúncio no tapume e taxa de resíduos da construção civil335
3.5.4. O duplo teste de validade: a Súmula Vinculante 29 e a equivalência razoável338
3.6. A contribuição de melhoria341
3.6.1. O tributo esquecido do ciclo imobiliário341
3.6.2. O duplo limite: custo total da obra e valorização individual apurada344
3.6.3. O vício estrutural do edital e a anulação em massa dos lançamentos346
3.6.4. Os inconstitucionais programas de pavimentação comunitária 350 3.7. Solo criado, outorga onerosa, CEPAC e COSIP353
3.7.1. A outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso354
3.7.2. Natureza jurídica: ônus urbanístico, não tributo357
3.7.3. O CEPAC como valor mobiliário e seu tratamento no estoque do incorporador360
3.7.4. Transferência do direito de construir e operação urbana consorciada363
3.7.5. Contrapartidas urbanísticas e ambientais: permuta, custo ou crédito366
3.7.6. A COSIP no loteamento depois da EC 132/2023369
Capítulo 4: O ICMS e a Cadeia de Materiais da Construção (Esfera Estadual)373
4.1. A regra-matriz do ICMS na cadeia da construção civil374
4.1.1. A construtora perante o ICMS: consumidora final, contribuinte eventual ou habitual374
4.1.2. Aspecto material: as quatro hipóteses em que a construtora se torna contribuinte376
4.1.3. Aspecto espacial: o canteiro de obras não é estabelecimento . 379 4.1.4. Aspectos temporal, pessoal e quantitativo380
4.1.5. Inscrição estadual, dispensa e obrigações acessórias383
4.2. A construtora e o diferencial de alíquotas385
4.2.1. A Súmula 432 do STJ e o limite da boa-fé objetiva385
4.2.2. O Convênio ICMS 137/2002 e o Atestado de Condição de Contribuinte: a inversão do problema387
4.2.3. O DIFAL depois da EC 87/2015: da ADI 5469 à LC 190/2022 e ao Tema 1369 do STJ389
4.3. Circulação interna, transferências e crédito392
4.3.1. Remessa, retorno e transferência entre obras392
4.3.2. ADC 49, LC 204/2023 e o Convênio ICMS 109/2024: a opção anual e irretratável394
4.3.3. O crédito de ICMS na construtora: o art. 33 da LC 87/1996 e o adiamento para 2033396
4.3.4. Energia elétrica do canteiro: demanda contratada, Súmula 391 do STJ e a seletividade do Tema 745399
4.4. Materiais, industrialização e a fronteira entre ICMS, ISS e IPI401
4.4.1. O tripé sumular: as Súmulas 167 e 432 do STJ e a Súmula 541 do STF401
4.4.2. Concreto usinado, argamassa e CBUQ: o critério da destinação a obra determinada403
4.4.3. Pré-moldados e pré-fabricados: a fábrica fora do canteiro como estabelecimento industrial406
4.4.4. Industrialização por encomenda depois do Tema 816 do STF408
4.4.5. A segunda tese do Tema 816: o teto de 20% para as multas moratórias410
4.4.6. A ressalva do subitem 7.02: o espelho entre a base do ISS e a incidência do ICMS412
4.5. Substituição tributária em materiais de construção413
4.5.1. O Anexo XI do Convênio ICMS 142/2018 e os protocolos setoriais413
4.5.2. MVA, PMPF e pauta fiscal: a formação da base presumida416
4.5.3. A agonia programada da substituição tributária entre 2026 e 2033418
4.6. ICMS na importação de máquinas e equipamentos420
4.6.1. Da Súmula 660 do STF ao Tema 171 e ao Tema 1094420
4.6.2. Ex-tarifário e Convênio ICMS 52/91: por que o ex-tarifário não isenta o ICMS422
4.7. Benefícios estaduais em obra pública, saneamento e habitação424
4.7.1. O Convênio ICMS 26/03 e o repasse obrigatório do desconto ao preço424
4.7.2. Mapa de benefícios estaduais e riscos de glosa427
4.8. ITCMD e o patrimônio do incorporador429
4.8.1. SPEs e holdings imobiliárias: o fim do valor patrimonial contábil429
4.8.2. A LC 227/2026: patrimônio líquido a valor de mercado e fundo de comércio431
4.8.3. Progressividade obrigatória, teto de 8% e a agregação de doações sucessivas433
4.8.4. Presunção de simulação e compartilhamento de dados com os Fiscos estaduais435
4.8.5. Trusts, bens no exterior e o domicílio do de cujus após a EC 132/2023437
4.8.6. A janela de planejamento e o corte de eficácia estadual438
4.9. IPVA e taxas estaduais441
4.9.1. Frota pesada e máquina de obra: o que é veículo automotor para fins de IPVA441
4.9.2. A EC 132/2023, os veículos aquáticos e aéreos e a exigência de lei estadual posterior443
4.9.3. Alíquotas diferenciadas por impacto ambiental e a renovação de frota444
4.9.4. Taxa estadual de incêndio: a virada do Tema 1282 contra a nulidade do Tema 16446
4.9.5. TFRM e a extração de agregados próprios448
4.9.6. Taxas de licenciamento ambiental de obras e os limites das taxas de polícia450
Capítulo 5: Tributos Federais na Construção e na Incorporação453
5.1. IRPJ e CSLL454
5.1.1. A presunção bifronte da empreitada: 8% ou 32% conforme o material incorporado à obra454
5.1.2. A receita financeira do incorporador e os juros da tabela de venda456
5.1.3. Infraestrutura em concessão: os 32% do art. 15, §1º, III, "e"458
5.1.4. O regime de caixa das empresas imobiliárias e a venda a prazo460
5.1.5. O custo orçado e a tributação da unidade não concluída461
5.1.6. A regra dos 15%: insuficiência, imposto postergado e ajuste na conclusão463
5.1.7. Contratos de longo prazo e o percentual de execução465
5.1.8. A empresa individual imobiliária: quando a pessoa física vira contribuinte do IRPJ466
5.1.9. A tributação de dividendos da SPE a partir de 2026468
5.2. A permuta de imóveis470
5.2.1. A IN SRF 107/1988 e a lógica da substituição patrimonial470
5.2.2. O Parecer Normativo COSIT nº 9/2014 e a tese da receita bruta471
5.2.3. O REsp 1.733.560/SC, o Despacho PGFN nº 167/2022 e a Solução de Consulta COSIT nº 99/2024473
5.2.4. Torna, valor justo e diferimento no lucro real474
5.3. PIS e COFINS476
5.3.1. A cumulatividade compulsória da obra: o art. 10, XX, da Lei 10.833/2003476
5.3.2. O perímetro do contrato de construção e a Solução de Consulta COSIT nº 111/2020477
5.3.3. A armadilha do mix de receitas na mesma empresa479
5.3.4. O crédito presumido do custo orçado (art. 4º da Lei 10.833/2003)481
5.3.5. O insumo do canteiro e o Tema 779 do STJ483
5.3.6. A tese do século nas construtoras e o Tema 118 do STF484
5.3.7. O crepúsculo das contribuições: 2026 como ano-teste e o saldo credor do art. 378 da LC 214/2025486
5.4. RET e patrimônio de afetação488
5.4.1. A afetação como pressuposto e o termo de opção488
5.4.2. A alíquota de 4% e sua decomposição interna490
5.4.3. O RET de 1% e a habitação de interesse social491
5.4.4. O art. 11-A e o estoque pós-habite-se493
5.4.5. O RET partido ao meio: 1,92% de IRPJ/CSLL e 2,08% de CBS495
5.4.6. Optar pelo RET antes da janela de 2029: a comparação produto a produto497
5.4.7. O parcelamento do solo e o art. 486 da LC 214/2025499
5.5. A folha da obra: contribuições previdenciárias501
5.5.1. A obra como sujeito: matrícula no CNO e o prazo de 30 dias502
5.5.2. A aferição indireta: RMT, VAU, fator social e fator de ajuste503
5.5.3. A aferição por contabilidade regular como estratégia de redução505
5.5.4. As deduções admitidas na aferição507
5.5.5. A retenção de 11% e de 3,5%: destaque, compensação e restituição510
5.5.6. Empreitada total x parcial, a solidariedade do dono da obra e a blindagem do adquirente512
5.5.7. Do ARO à CND: DCTFWeb Aferição, EFD-Reinf e a averbação no Registro de Imóveis514
5.6. CPRB e a reoneração da folha515
5.6.1. Os grupos 412, 432, 433 e 439 e a opção por obra matriculada516
5.6.2. O cálculo de 2026: 2,7% sobre a receita e 10% sobre a folha517
5.6.3. A cláusula de manutenção de 75% dos empregados como condição resolutiva519
5.6.4. O encerramento em 2028 e as obras plurianuais que atravessam a virada521
5.7. Sistema S, RAT, FAP e FGTS523
5.7.1. As contribuições a terceiros no FPAS 507523
5.7.2. RAT de 3%, FAP e a sinistralidade do canteiro524
5.7.3. SECONCI e as contribuições de origem convencional525
5.7.4. FGTS, multa rescisória e o passivo do canteiro526
5.8. IRPF, ganho de capital e o investidor imobiliário528
5.8.1. O ganho de capital imobiliário: custo de aquisição, benfeitorias e prova528
5.8.2. As alíquotas progressivas da Lei 13.259/2016 e a alienação fracionada de lotes530
5.8.3. A isenção dos 180 dias (art. 39 da Lei 11.196/2005)533
5.8.4. Os fatores de redução FR1 e FR2535
5.8.5. A janela fechada da Lei 14.973/2024 e seus efeitos residuais537
5.8.6. Holding imobiliária x pessoa física: a comparação depois da Lei 15.270/2025538
5.9. O funding da construção e o mercado financeiro imobiliário541
5.9.1. Fundos de Investimento Imobiliário e a isenção do cotista pessoa física542
5.9.2. A cumulatividade econômica silenciosa: IBS e CBS no nível do fundo543
5.9.3. CRI, LCI, LH e LIG: isenção do investidor e tributação do veículo545
5.9.4. Securitização e a Lei 14.430/2022547
5.9.5. A MP 1.303/2025 derrubada e o risco regulatório permanente548
5.9.6. Crowdfunding imobiliário, SCP em plataforma e tokenização de recebíveis550
5.10. IOF na estrutura de capital da incorporação551
5.10.1. IOF-crédito: financiamento à produção, SFH e capital de giro 552 5.10.2. O mútuo entre holding e SPE e o risco de requalificação de AFAC553
5.10.3. O episódio normativo de 2025 e a judicialização555
5.10.4. Risco sacado e antecipação a fornecedores da cadeia de materiais556
Capítulo 6: Incentivos Fiscais, Regimes Especiais e a Obra Pública559
6.1. O REIDI560
6.1.1. Da Lei 11.488/2007 ao art. 106 da LC 214/2025: a suspensão que vira alíquota zero560
6.1.2. A habilitação por projeto e a prova da incorporação: quando o benefício vira passivo562
6.2. REPORTO, RECAP e REPES564
6.2.1. O REPORTO na obra portuária e ferroviária564
6.2.2. RECAP e REPES em plantas exportadoras566
6.3. REPETRO-SPED e REPETRO-Industrialização568
6.3.1. Estaleiro, conversão de plataformas e fabricação nacional568
6.3.2. O horizonte de 2040: o regime especial mais longo da construção570
6.4. Incentivos regionais e a Zona Franca de Manaus572
6.4.1. A redução de 75% do IRPJ nas áreas da SUDENE e da SUDAM . 572 6.4.2. O critério de ampliação de capacidade e o prazo de aprovação do projeto573
6.4.3. A Zona Franca de Manaus e as Áreas de Livre Comércio na reforma575
6.5. O REDATA e a obra da economia digital577
6.5.1. Da medida provisória caducada ao projeto em tramitação: um regime ainda inexistente577
6.5.2. Contrapartidas ambientais como novo condicionante do incentivo579
6.6. Subvenções e tributação mínima global581
6.6.1. Incentivos à construção como subvenção sob a Lei 14.789/2023581
6.6.2. O crédito fiscal de 25% e a habilitação prévia584
6.6.3. O Pilar Dois na infraestrutura: o Adicional de CSLL e a exclusão por substância587
6.7. Quadro-síntese dos regimes especiais589
6.7.1. Regime, tributo suspenso, prazo, vedação ao Simples e cumulação admitida589
6.8. Os regimes de execução da obra pública e a alocação do risco tributário594
6.8.1. Empreitada por preço global, unitário e integral594
6.8.2. Contratação integrada e semi-integrada: o art. 133 e a matriz de riscos597
6.8.3. A escolha do regime de execução como decisão tributária600
6.9. PPP e concessões602
6.9.1. A tributação da contraprestação pública602
6.9.2. O diferimento do aporte de recursos na Lei 11.079/2004604
6.9.3. Ativo financeiro, ativo intangível e a receita de construção para si próprio607
6.10. O reequilíbrio econômico-financeiro sob a reforma609
6.10.1. O art. 134 da Lei 14.133/2021 e o regime especial dos arts. 373 a 377 da LC 214/2025609
6.10.2. Carga tributária efetiva, não alíquota nominal: o que exatamente se prova611
6.10.3. A superação das cláusulas de alocação de risco tributário614
6.10.4. A assimetria: revisão de ofício em favor da Administração e requerimento instruído do contratado616
6.10.5. O prazo de 90 dias e as formas admitidas de recomposição618
6.10.6. Concessões e modicidade tarifária: o caso do saneamento620
6.10.7. O redutor das operações com a administração pública e a formação de preço em licitações622
6.11. ESG, carbono, resíduos e a obra sustentável624
6.11.1. O mercado regulado de carbono e a qualificação tributária do crédito624
6.11.2. Resíduos da construção civil e a Política Nacional de Resíduos Sólidos626
6.11.3. Certificação ambiental e incentivos municipais627
6.11.4. Reabilitação urbana como política tributária conjunta entre União e Município629
6.11.5. O custo de conformidade ambiental como insumo creditável de IBS e CBS632
Capítulo 7: O Contencioso de Alto Impacto, a Responsabilidade e a Recuperação de Créditos635
7.1. Mapa de precedentes vinculantes do setor636
7.1.1. Quadro-síntese: número, tese, status e efeito prático639
7.2. O ISSQN nos tribunais superiores646
7.2.1. A Súmula Vinculante 31 e a fronteira entre locar e servir nos contratos mistos647
7.2.2. Materiais na base do ISS: do Tema 247 do STF à derrota efetiva no STJ650
7.2.3. Concreto usinado e incorporação direta: os fundamentos corretos de cada não incidência654
7.3. Os tributos do patrimônio nos tribunais superiores657
7.3.1. ITBI: os Temas 1.113, 796 e 1.348 e o vácuo do Tema 1.124658
7.3.2. IPTU: o Tema 122 e as súmulas do STJ661
7.4. O ICMS e os tributos federais nos tribunais superiores664
7.4.1. ICMS: as Súmulas 432 e 541, os Temas 816 e 1094 e o repetitivo 1369665
7.4.2. Federais: os Temas 69, 118, 779, 985 e 478670
7.4.3. Infraestrutura: a receita de construção nas concessões672
7.4.4. A agenda: o que ainda vai ser decidido674
7.5. Responsabilidade tributária e grupo econômico677
7.5.1. Do inadimplemento à infração de lei: os limites do art. 135 do CTN678
7.5.2. As Súmulas 430 e 435 e o risco estrutural da SPE encerrada sem baixa680
7.5.3. Os Temas 962 e 981: o gestor da dissolução, não o gestor do fato gerador682
7.5.4. Grupo econômico, holding e o Tema 1.209 sobre a imprescindibilidade do IDPJ685
7.5.5. A responsabilidade do dono da obra, do incorporador, do condômino e do consórcio688
7.6. Ilícito penal e devedor contumaz691
7.6.1. Crimes contra a ordem tributária na construção e a Súmula Vinculante 24691
7.6.2. A apropriação indébita tributária: do RHC 163.334 à LC 225/2026694
7.6.3. O Código de Defesa do Contribuinte: contumácia, conformidade e a exclusão do CARF697
7.6.4. Medida cautelar fiscal e a indisponibilidade do estoque e do patrimônio de afetação700
7.7. Recuperação de créditos, transação e planejamento lícito704
7.7.1. O mapa de créditos da construtora e da incorporadora704
7.7.2. O que não é tese: por que o RET retroativo é temerário707
7.7.3. A arquitetura da transação tributária709
7.7.4. Prazos, rito e a escolha entre restituição, compensação e precatório712
7.7.5. Planejamento lícito e simulação: os limites depois da LC 227/2026715
7.8. Normas contábeis e sua repercussão fiscal717
7.8.1. O CPC 47 e a receita da unidade na planta: transferência de controle e o teste do reconhecimento ao longo do tempo718
7.8.2. A especificidade brasileira da incorporação e a discussão internacional721
7.8.3. A neutralidade da Lei 12.973/2014 e o descolamento entre receita contábil e receita fiscal724
7.8.4. Onde nasce a autuação: o confronto entre a DRE, a ECF e a EFD- Contribuições727
7.8.5. A receita de construção nas concessões e o que ela significa para o Fisco municipal730
Capítulo 8: Tipologias de Evasão, Auditoria Digital e a Diligência de Obra734
8.1. Sonegação Documental e Operacional734
8.1.1. O "Calçamento" da Base de Cálculo (Notas de EPIs, ferramentas e lixas)735
8.1.2. O desvio territorial de notas fiscais de materiais737
8.1.3. A Locação de Equipamentos com Operador (Súmula Vinculante 31)738
8.1.4. O "Habite-se de Fato" e os Contratos de Gaveta: A entrega clandestina para postergar o ISSQN, a majoração do IPTU e o ITBI740
8.1.5. A Fraude da Montagem vs. Construção Civil: O fatiamento artificial de contratos de elevadores, ar-condicionado e fachadas de vidro741
8.1.6. A "Falsa Retenção": A apropriação indébita do ISS descontado dos subempreiteiros e não recolhido ao Município743
8.1.7. A "Canibalização" de Alíquotas: O desmembramento artificial para o subitem de menor tributação (7.02 vs. 7.03)745
8.1.8. Atualização: O Split Payment do IBS/CBS e o Impacto Diferenciado sobre as Tipologias deste Capítulo748
8.2. Sonegação Jurídica e Societária749
8.2.1. A Descaracterização da Incorporação (Empreitada mista disfarçada de venda na planta)750
8.2.2. A "Administração Oculta"752
8.2.3. A Falsa SCP: A camuflagem de adquirentes como "sócios ocultos" para converter ITBI e ISSQN em distribuição de dividendos isenta754
8.3. Novas tipologias nas esferas federal e estadual759
8.3.1. A fraude do ICMS na cadeia de materiais e o operador desaparecido760
8.3.2. A pejotização do canteiro: falsas cooperativas e MEI de fachada762
8.3.3. Aferição indireta forjada: subdeclaração de área e de padrão construtivo764
8.3.4. Falsa afetação e incorporação sem memorial registrado767
8.3.5. Inflação artificial do custo no redutor de ajuste769
8.3.6. A indisponibilidade forjada no split payment771
8.4. O Rastreio Federal e as Retenções774
8.4.1. SisobraPref, CNO e SERO: Área construída RFB vs. Declaração Municipal774
8.4.2. A EFD-Reinf: Retenções previdenciárias vs. NFS-e778
8.4.3. Empresas de Outros Municípios: A regra absoluta do Art. 3º, a retenção obrigatória na fonte e os limites do CPOM/CEPOM781
8.4.4. Atualização: A NFS-e Nacional, o Ambiente de Dados Nacional (ADN) e o Código NBS785
8.5. Entidades de Classe e Meio Ambiente786
8.5.1. ART (CREA) e RRT (CAU): Rastreio de obras e faturamentos ocultos787
8.5.2. Alvarás e Licenças Ambientais: A "Malha Fina do Tapume"790
8.6. Auditoria Contábil de Construtoras e Fluxo Financeiro794
8.6.1. Contas "Obras em Andamento" e "Custos Incorridos"795
8.6.2. A Confissão Bancária: O cruzamento do Custo Global declarado ao Fisco vs. As Planilhas de Financiamento (PCI/PLS da Caixa)799
8.7. Os cadastros nacionais e a nova infraestrutura de dados804
8.7.1. A NFS-e Nacional e o Ambiente de Dados Nacional804
8.7.2. A construtora vista pelo SPED807
8.7.3. Do papel ao polígono: registro eletrônico de imóveis e matrícula georreferenciada809
8.7.4. CIB e SINTER: o identificador único do imóvel811
8.8. Geotecnologia, BIM e inteligência artificial813
8.8.1. Sensoriamento remoto, aerofotogrametria e drones no recadastramento814
8.8.2. Malhas fiscais com inteligência artificial816
8.8.3. O BIM como prova fiscal818
8.9. O Mapeamento Operacional no Canteiro821
8.9.1. O Plantão no Canteiro: Checagem física de fornecedores e subempreiteiros821
8.9.2. O Livro Diário de Obra e os Boletins de Medição823
8.9.3. A Tecnologia de Vistoria: Uso de Drones e Satélite (Google Earth) para confrontar avanço físico vs. Faturamento declarado825
Capítulo 9: A Construção Civil e as Operações Imobiliárias no IBS/CBS828
9.1. A regra-matriz do IBS e da CBS no regime específico de bens imóveis828
9.1.1. Um regime de base, não de alíquota: por que a LC 214/2025 escolheu redutores829
9.1.2. Aspecto material: as cinco operações do art. 252 e as exclusões do §2º831
9.1.3. Aspecto pessoal: o duplo teste cumulativo da pessoa física833
9.1.4. Aspecto espacial: o município da situação do imóvel no princípio do destino835
9.1.5. Aspecto temporal: regime de caixa na locação, competência na empreitada837
9.1.6. Aspecto quantitativo: o valor da operação e o valor de referência do SINTER839
9.1.7. As alíquotas do art. 261: redução de 50% em geral e de 70% na locação841
9.1.8. Locação de temporada e o teste dos 90 dias844
9.1.9. A queda do dogma da locação: o que é inédito e o que não é . 845 9.2. A engenharia da base: redutor de ajuste e redutor social847
9.2.1. O redutor de ajuste: constituição em 2027, composição e atualização pelo IPCA848
9.2.2. Os três valores iniciais do art. 258850
9.2.3. O que entra e o que não entra, e a vedação de crédito do §8º 852 9.2.4. A extinção do redutor na venda a não contribuinte e o efeito trava no estoque854
9.2.5. Fusão, subdivisão e desmembramento de matrículas: o rateio do redutor857
9.2.6. Loteamento por parceria e permuta de área859
9.2.7. O redutor social na alienação: R$ 100.000 e R$ 30.000, uso único por imóvel860
9.2.8. O redutor social na locação: R$ 600 mensais e a isenção fática dos aluguéis populares863
9.2.9. Valor de referência, CIB e SINTER: prova, arbitramento e impugnação865
9.2.10. Roteiro de auditoria: como glosar a supervalorização artificial do custo867
9.3. Incorporação, loteamento, locação e os regimes de transição869
9.3.1. Incidência pagamento a pagamento na incorporação e no parcelamento do solo870
9.3.2. O ressarcimento de saldo credor em conta vinculada ao patrimônio de afetação872
9.3.3. A SCP na incorporação: o sócio ostensivo como único sujeito passivo874
9.3.4. Consórcios e condomínios de construção: quem se credita e quem emite documento fiscal876
9.3.5. O regime de transição do RET: 2,08% e 0,53%878
9.3.6. A janela de 1º de janeiro de 2029 e o dilema entre transição e regime regular880
9.3.7. O regime de transição do parcelamento do solo882
9.3.8. O regime de transição da locação e o registro até 31/12/2025 884 9.3.9. A ausência de regime transitório para a empreitada887
9.3.10. Permuta, torna e imóveis usados como moeda de troca889
9.4. Créditos, split payment e os cadastros nacionais891
9.4.1. A não cumulatividade ampla e o fim da distinção entre insumo e uso e consumo892
9.4.2. O que não gera crédito: mão de obra própria, terreno e os valores do redutor894
9.4.3. O crédito presumido de estoques e a exclusão dos bens imóveis896
9.4.4. Os dois procedimentos de split payment e a regra de contingência898
9.4.5. A implantação faseada e a Plataforma Pública do Split Payment900
9.4.6. O recolhimento pelo adquirente e sua distinção do split payment902
9.4.7. O saldo credor de PIS e COFINS em 31/12/2026904
9.4.8. CIB, SINTER e cartórios: o CIB obrigatório no alvará e no habite-se906
9.4.9. Cronograma aplicado a uma obra plurianual: a matriz de convivência de 2026 a 2033908
9.4.10. O contencioso do IBS e o problema do duplo contencioso911
9.5. A Nova Interseção com Tributos do Patrimônio e Locação913
9.5.1. Alienação vs. Locação: A incidência do IBS/CBS em conflito com o ITBI913
9.5.2. A fiscalização conjunta (Município/Estado/União) no Comitê Gestor (CG-IBS) e o rastreio nacional916
9.5.3. A Queda do Dogma da Locação: A inédita tributação do aluguel imobiliário pelo IVA Dual e o fim da blindagem fiscal em Holdings Patrimoniais. 918 9.6. A tributação da construção civil no direito comparado921
9.6.1. O Construction Industry Scheme britânico: retenção na fonte como cadastro compulsório921
9.6.2. Missing trader e reverse charge doméstico: por que o Reino Unido retirou o IVA da cadeia923
9.6.3. A Diretiva do IVA europeu: primeira ocupação, terreno edificável e a opção de tributação926
9.6.4. Habitação social e reforma residencial: as taxas reduzidas e a cláusula dos materiais928
9.6.5. O modelo norte-americano: property tax e o contractor como consumidor final930
9.6.6. Ibéria: a inversão do sujeito passivo como política antifraude obrigatória932
9.6.7. América Latina: quatro respostas ao mesmo problema934
9.6.8. As Guidelines da OCDE e o lugar da coisa como proxy do lugar do consumo936
9.6.9. Onde o Brasil se situa938